특별법 시행
2026 서울 기준 · 도심 복합개발 지원에 관한 법률
역세권과 준공업지역을
민간이 주도하는
새로운 복합개발 방식
신탁사·리츠 등 민간 전문기관이 주거·업무·상업을 함께 계획하고, 관리처분을 통해 토지주의 권리를 새 건축물로 전환하는 특별법 사업입니다.
역세권 500m2만–6만㎡노후도 60%+개념도 · 실제 적용범위는 입지와 서울시 기준에 따라 달라집니다.
＋ 토지면적 1/2
증가 용적률 기준
성장거점형 · 주거중심형
01 · 제도 개요
재개발의 권리구조와
민간 개발의 실행력을 결합
법률상 정식 명칭은 ‘복합개발사업’입니다. 공공도 시행할 수 있지만, 기존 공공도심복합과 달리 신탁사·리츠가 시행자가 될 수 있어 통상 민간도심복합개발이라 부릅니다.
관리처분 방식
토지를 단순 매각하는 방식이 아니라 종전자산을 평가해 신축 주택·상가를 배분합니다.
전문기관 시행
신탁사·리츠가 자금조달과 인허가를 담당하고 전체회의가 주요 사항을 의결합니다.
통합심의
건축·경관·도시계획·교통·교육환경·재해 관련 심의를 한 위원회에서 검토합니다.
02 · 대상지 요건
두 유형, 서로 다른 도시의 역할
국가 기준 위에 각 지방자치단체 조례와 시행규칙이 추가됩니다. 아래는 서울에서 사업을 검토할 때 핵심적으로 보는 기준입니다.
AGROWTH HUB
성장거점형
도심·부도심이나 2개 이상 노선이 교차하는 대중교통 결절지를 업무·상업·문화·주거 거점으로 개발합니다.
- 입지생활권 중심지 또는 결절지 500m
- 면적5,000㎡ 이상
- 용도업무·상업·산업·문화·주거 복합
- 도로서울은 20m＋8m 접도 조건 검토
BHOUSING CORE
주거중심형
노후 역세권이나 준공업지역을 주택 중심으로 개발합니다. 전체 건축물 연면적의 절반 이상이 주택이어야 합니다.
- 입지사업지 과반이 역세권 또는 준공업
- 면적서울 2만㎡ 이상 6만㎡ 이하
- 노후도서울 20년 이상 건축물 60%+
- 도로서울은 규모별 15m·20m 접도 검토
자동 적용이 아닙니다.역세권·면적·노후도가 맞아도 용도지역, 도로, 공동주택 포함 비율, 교육·경관·교통 여건 때문에 제외될 수 있습니다.
03 · 사업 절차
25% 제안에서 준공까지
초기 입안 제안 동의와 지구 지정 동의는 다릅니다. 제안 단계의 낮은 동의율만 강조하는 설명은 주의해야 합니다.
후보지 검토
역세권·노후도·면적·접도·용도지역과 개략 사업성을 먼저 확인합니다.
시행예정자 결정
토지주가 신탁사·리츠 등 사업시행예정자를 비교해 결정합니다.
입안 제안
소유자 1/4 이상과 토지면적 1/2 이상 동의로 구청에 계획을 제안합니다.
계획 수립·공람
주민설명회, 30일 이상 공람, 지방의회 의견청취와 관계기관 협의를 거칩니다.
혁신지구 지정
소유자 2/3 이상·면적 1/2 이상 동의 후 도시계획위원회 심의를 받습니다.
시행계획·통합심의
건축·교통·경관·교육·재해 심의를 묶어 사업시행계획을 인가받습니다.
분양·관리처분
종전자산 감정평가, 분양신청, 분담금 산정과 관리처분인가를 진행합니다.
이주·착공·준공
이주와 철거, 공사, 준공인가, 이전고시와 청산 순으로 마무리합니다.
04 · 사업성
용적률보다 중요한 것은
공공기여 이후의 수익
서울은 원칙적으로 증가 용적률의 50%에 해당하는 국민주택규모 주택을 공공에 공급합니다. 목표 용적률이 높아도 공공주택 저가 인수, 금융비용과 상가 미분양을 반영하면 결과가 달라집니다.
복합개발계획 용적률500%
−종전 적용 용적률250%
=증가 용적률250%p
단순 예시입니다. 실제 산정에는 기반시설, 비주거시설, 건축 효율과 심의조건이 추가됩니다.
공사비·물가상승금융이자·신탁보수세입자·영업손실 보상공공주택 인수가격상가·업무시설 공실현금청산·각종 부담금
05 · 비교 가이드
내 지역에 맞는 방식은?
비슷한 정비제도라도 대상지, 시행자와 공공기여 구조가 다릅니다.
| 구분 | 민간도심복합 | 일반 재개발 | 모아타운 | 역세권 장기전세 |
|---|---|---|---|---|
| 주 대상 | 역세권·준공업·도심거점 | 노후 불량 주거지 | 저층 주택지 | 서울 역세권 |
| 주 시행자 | 신탁·리츠 | 조합 | 개별 소규모 조합 | 조합·신탁 |
| 복합용도 | 매우 유리 | 주택 중심 | 주택 중심 | 주택 중심 |
| 초기 제안 | 1/4＋면적 1/2 | 지자체 기준 | 계획·사업별 상이 | 도시정비법 기준 |
| 제도 검증 | 신생 제도 | 높음 | 중간 | 높음 |
후보지 빠른 점검
5가지 기초조건을
직접 확인해보세요
법적 판정이나 사업성 보장이 아닌 초기 선별용 도구입니다. 토지이용계획, 건축물대장과 지적도를 이용한 별도 검토가 필요합니다.
0/ 5
기초요건을 더 확인해야 합니다.
계약 전 주의
이런 설명은 반드시 근거를 확인하세요
“용적률 700% 확정”
지구·계획 결정 전 목표 용적률은 확정값이 아닙니다.
“추가분담금 없음”
관리처분 전에는 종전자산과 최종 사업비가 확정되지 않습니다.
“대형 건설사 확정”
시공사는 지구 지정 후 법정 절차로 선정해야 합니다.
“3년 안에 착공”
신생 제도로 평균기간이 검증되지 않았고 인허가 변수도 큽니다.