SIDE-BY-SIDE · DECISION GUIDE
같은 정비가 아닙니다.
입지와 개발 단위가
선택을 가릅니다.
민간도심복합은 역세권·준공업지역을 하나의 큰 사업으로 묶는 방식, 모아타운은 저층주거지를 여러 작은 사업으로 나눠 단계적으로 정비하는 방식입니다.
01 · 핵심 비교표
사업 이름보다
토지의 조건을 보세요
두 제도 모두 규제 완화와 통합심의를 활용할 수 있지만 사업의 법적 단위, 시행자, 용도와 주민 리스크는 크게 다릅니다.
판단 항목민간도심복합모아타운
정체특별법상 복합개발사업지역 단위 관리계획 + 개별 소규모정비
잘 맞는 곳역세권·준공업·도심 거점노후 저층주거지·좁은 도로의 여러 블록
개발 규모서울 주거중심형 2만~6만㎡ 등관리계획 10만㎡ 미만, 개별사업은 더 작음
핵심 시행자신탁사·리츠 등 전문기관개별 주민합의체·조합·신탁 등
개발 방식한 사업구역을 통합·고밀 복합개발블록별 단계적 개발 + 기반시설 연계
주 용도주거·업무·상업·문화 복합 가능주택 중심
권리 변환관리처분으로 종전자산을 신축 권리로 전환사업유형별 분양·청산 구조
공공 부담증가용적률 공공기여 등인센티브에 따른 임대주택·기반시설·공공기여
핵심 리스크신생 제도, 비주거 수요, 공공기여 후 사업성블록별 속도차, 경계 갈등, 신축 혼재
한 줄 판단역세권을 한 번에 크게 바꾸려면동네를 나눠 단계적으로 고치려면
02 · 선택 가이드
어느 쪽에 더 가까운가요?
첫 질문은 “어느 제도가 더 이득인가”가 아니라 “한 번에 개발할 수 있는 땅인가, 나눠서 개발해야 하는 동네인가”입니다.
03 · 공통으로 확인할 것
어떤 제도든 숫자 네 개가
사업의 현실을 말합니다
홍보자료의 최고 용적률보다 현재 권리와 비용을 먼저 확인해야 합니다.
동의율
단계별 법정 동의와 실제 찬성 분포
권리산정일
분양자격·현금청산을 가르는 기준일
비례율·분담금
종전자산과 최종 사업비의 관계
순사업면적
도로·공원·공공기여를 뺀 실제 분양면적
결론
통합개발이 가능한 역세권이면 민간도심복합,
쪼개진 저층주거지를 단계적으로 고치면 모아타운.
다만 같은 동네에서도 큰길·역과의 거리, 신축 비율, 토지주 구성에 따라 답이 달라집니다. 후보지 경계를 정한 뒤 두 방식의 토지이용계획과 추정분담금을 같은 조건으로 비교해야 합니다.